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Las zonas comunes de un edificio son los elementos compartidos que sirven al conjunto de propietarios: desde el portal, escaleras y pasillos hasta la estructura (suelo, cimentación, cubiertas, pilares, fachadas) y las instalaciones generales (agua, electricidad, ascensor, telecomunicaciones) hasta la entrada de cada vivienda. En caso de daños, suele responder el seguro de comunidades según el origen del siniestro y los límites de la póliza. Con GES, un Agente le orienta y lo tramita sin complicaciones.

En este artículo aprenderá

  • Reconocer de un vistazo qué es común y qué no: la regla práctica para evitar discusiones cuando hay daños en fachada, portal, cubierta o instalaciones.

  • Entender la definición legal sin tecnicismos: qué incluye el listado del Código Civil y por qué hay zonas "de uso privativo" que siguen siendo comunes.

  • Resolver los casos que más confunden: balcones y terrazas, buzones, garaje comunitario y trasteros, con ejemplos claros de responsabilidad.

  • Saber qué hacer cuando el origen está en lo común: tuberías, electricidad, ascensor o bajantes, y qué coberturas suelen activarse en el seguro comunitario.

  • Para quién está pensado: presidentes y administradores de fincas, propietarios y vecinos que quieren evitar conflictos y gestionar un siniestro con rapidez.

Tiempo: 4 min
Nivel: Básico
Para: Comunidades y propietarios

 Aunque, en ocasiones, está claro cuáles son las zonas comunes de un edificio, no siempre es así. Cuando hay incidentes en elementos como las terrazas, los balcones o los garajes surgen frecuentemente dudas sobre si son elementos comunes o privativos o sobre si el seguro de comunidades cubre los desperfectos. En este artículo, te contamos lo que necesitas saber al respecto. 

 ¿Qué son las zonas comunes de un edificio según el Código Civil? 

 

Más allá de pasillos, piscinas, escaleras o rellanos, el listado de las zonas comunes del edificio puede llegar a ser muy amplio.

El Código Civil en su artículo 396 nombra como zonas comunes el suelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y, entre ellos, los pilares, vigas, forjados y muros de carga o las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración. También serían zonas comunes los elementos de cierre y revestimientos exteriores, el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso los que son de uso privativo.

Además, son zonas comunes del edificio los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos, las de detección y prevención de incendios las instalaciones de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo. Igualmente, son zonas comunes las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

Los desperfectos causados en estas zonas comunes o a causa de ellas podrían ser, por tanto, cubiertos por el seguro para comunidades, dentro de los límites de la póliza.

¿Zona común o privativa?

Seleccione un elemento del edificio para saber su clasificación según el Código Civil y quién suele responder ante daños.
 

 Terrazas y balcones: ¿son zonas comunes del edificio? 

 

Efectivamente, los balcones son elementos comunes según el artículo 396 del Código Civil, que señala explícitamente que es así aunque sean de uso privativo.

Sin embargo, podrían cambiar su configuración de elemento común a elemento privativo si se modifica el Título Constitutivo de Propiedad Horizontal o si se llega a un acuerdo por unanimidad en la Junta de Propietarios.

En todo caso, si se produce un daño en un balcón que tiene consideración de elemento común, ¿de quién sería la responsabilidad de arreglarlo? 

Depende del origen del daño. Si el daño sufrido se debe al deterioro por el paso del tiempo, la comunidad de vecinos sería la encargada de su reparación, ya que la Ley de Propiedad Horizontal establece que debe realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad. 

Si se produce un daño en la estructura del balcón por un fenómeno meteorológico o incendio, por ejemplo, estaría bajo por la cobertura de daños materiales del seguro de la comunidad.

Por otro lado, si el daño fuese por un incorrecto uso del mismo (por ejemplo, poner demasiado peso), la reparación sería responsabilidad de la persona que lo utiliza. Lo mismo si se trata de un desperfecto en la superficie interior del balcón.

 Buzones en la comunidad: ¿elemento común o privativo?

 

Es habitual que los buzones generen muchas dudas, ya que se trata de elementos que se sitúan en una zona común pero que tienen un uso privativo, ya que cada vecino solo tiene acceso al buzón que corresponde a su vivienda.

Por su parte, el Código Civil no nombra a los buzones. Sin embargo, por su ubicación en una zona común y el carácter obligatorio de su instalación, el conjunto de buzones se considera un elemento común, como ya explicamos en el artículo Buzón roto, ¿paga la comunidad?.

De este modo, si aparecen daños en varios buzones como consecuencia de un acto de vandalismo, estarían cubiertos por el seguro de comunidades. Sin embargo, cada uno de los vecinos es responsable de mantener en buen estado su buzón.

 

 Garaje comunitario: ¿forma parte de las zonas comunes? 

 

La respuesta a esta pregunta puede ser más complicada, ya que depende de cómo esté constituida la propiedad de la plaza.

Toda la planta de garajes puede estar constituida como un elemento común, de modo que sea propiedad de todos los propietarios de la comunidad, o cada plaza puede estar constituida como un elemento privado independiente y autónomo, de manera que su dueño pueda ser incluso una persona ajena a la comunidad de vecinos. También puede estar constituida cada una de las plazas como un anexo de un piso o local, de modo que dependerá siempre jurídicamente de éste; o incluso puede darse el caso de que esté  constituida toda la planta de garajes como un elemento privado.

En todo caso, incluso si el garaje es comunitario y está cubierto por el propio seguro de la comunidad de vecinos, es importante que leas la póliza. Quizá solo asegure los daños que ocasione el edificio al aparcamiento y a tu coche, pero no los robos, por lo que quizás te interese incluir esta cobertura en tu seguro de hogar.

 

 Trasteros en el edificio: ¿los cubre el seguro de comunidades? 

 

El caso de los trasteros es similar al de los garajes o plazas de aparcamiento: depende de cómo estén constituidos.

En todo caso, los seguros de comunidades cubrirán las situaciones en las que hay un siniestro achacable a la comunidad, como una inundación por rotura de las tuberías, pero no es habitual que el seguro comunitario cubra los casos de robo en trasteros.

Por tanto, si tenemos objetos de valor en el trastero, resulta de lo más conveniente complementar las coberturas del seguro de la comunidad con las de un seguro de hogar que cubra el continente, incluyendo los trasteros. 

En estos casos, a veces es necesario especificar los bienes que queremos asegurar y leer con atención el condicionado del seguro, dado que por defecto se excluyen objetos valiosos, como joyas, de las coberturas por robo si estas están en los trasteros.

Esperamos que con esta información queden resueltas algunas de tus dudas sobre las zonas comunes de un edificio. Si buscas un seguro de comunidades o de hogar y tienes dudas específicas sobre las coberturas en estas zonas, un agente de seguros con experiencia puede ayudarte a resolverlas.

 

 Preguntas frecuentes sobre zonas comunes y seguro de comunidades 

 

En una comunidad de propietarios, el hecho de que un elemento sea utilizado de forma exclusiva por un vecino no implica necesariamente que sea privativo. La clave está en su naturaleza estructural y en su función dentro del conjunto del edificio. La normativa de propiedad horizontal establece que determinados elementos forman parte inseparable de la estructura y configuración del inmueble, independientemente de quién los utilice.

 

Entre los elementos que nunca pierden su carácter común se encuentran el suelo, la cimentación, las cubiertas, los pilares, vigas, forjados y muros de carga, así como las fachadas y los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas. También lo son el portal, escaleras, rellanos, patios, fosos, instalaciones de ascensores y todas las conducciones generales de agua, gas, electricidad, climatización, telecomunicaciones o sistemas contra incendios hasta la entrada de cada vivienda. Estos componentes son esenciales para la estabilidad, seguridad y funcionamiento del edificio en su conjunto y, cuando hay daños en estas zonas, suele ser el seguro de comunidades el que puede intervenir, siempre dentro de los límites de la póliza.

 

Igualmente, tienen consideración común las servidumbres y aquellos elementos que, por su naturaleza o destino, resultan indivisibles. Esto significa que, aunque un propietario tenga uso exclusivo de una zona concreta, no puede alterar su configuración exterior ni su estructura sin el correspondiente acuerdo comunitario. Si surge un incidente y necesita orientación sobre cómo comunicarlo y qué pasos seguir, es útil revisar qué hacer en caso de siniestro, porque una buena notificación desde el inicio facilita la tramitación.

Cuando se produce un daño en un balcón, la clave no está únicamente en quién lo utiliza, sino en la naturaleza jurídica del elemento afectado y en el origen del desperfecto. Aunque el uso pueda ser privativo, la estructura, el forjado y la configuración exterior forman parte de los elementos comunes del edificio, lo que condiciona directamente la responsabilidad de reparación dentro del régimen de propiedad horizontal.

 

Si el deterioro se debe al paso del tiempo, a un problema estructural o a un siniestro como un temporal, filtraciones o incendio que afecte a la envolvente del inmueble, la obligación de conservación corresponde a la comunidad de propietarios. En estos casos puede intervenir el seguro de comunidades, siempre dentro de los límites y garantías contratadas en la póliza.

 

Por el contrario, cuando el daño proviene de un uso inadecuado —como una sobrecarga, una instalación no autorizada o una alteración que modifique la estética de la fachada— la reparación recae en el usuario. Ante cualquier incidente, resulta fundamental comunicar correctamente lo ocurrido y seguir el procedimiento adecuado; para ello puede consultar qué hacer en caso de siniestro, ya que una gestión correcta desde el inicio evita conflictos y retrasos en la tramitación.

Cuando el origen de un siniestro está en una instalación común del edificio, la cuestión principal no es dónde aparece el daño, sino dónde se produce la causa. En comunidades de propietarios, muchas averías que terminan afectando a una vivienda privada tienen su origen en conducciones generales o elementos compartidos, lo que cambia completamente el enfoque de responsabilidad y cobertura.

 

Si el daño procede de tuberías comunitarias, bajantes, montantes eléctricas, sistemas de climatización central, ascensores o instalaciones de detección de incendios hasta el punto de entrada a cada vivienda, la responsabilidad recae en la comunidad. En estos casos puede activarse el seguro de comunidades, siempre que la avería esté dentro de las garantías contratadas y no exista una exclusión específica en el condicionado.

 

Ahora bien, no todos los daños derivados quedan automáticamente cubiertos. Es fundamental analizar si la póliza incluye localización y reparación de averías, daños por agua, responsabilidad civil comunitaria o daños eléctricos, y en qué límites. Ante cualquier incidente, comunicar correctamente el siniestro desde el primer momento facilita la tramitación; por eso conviene revisar el procedimiento indicado en qué hacer en caso de siniestro para evitar retrasos o conflictos entre comunidad y propietarios.

En el régimen de propiedad horizontal, la consideración de un elemento como común o privativo no depende del uso que se haga de él, sino de lo que establezca el Título Constitutivo y la normativa aplicable. Por defecto, los balcones y los revestimientos exteriores de terrazas y ventanas forman parte de los elementos comunes, aunque su disfrute sea exclusivo de un propietario.

 

Para que un balcón o terraza pase de tener carácter común a privativo es necesario modificar el Título Constitutivo o alcanzar un acuerdo unánime en la Junta de Propietarios, ya que afecta a la configuración jurídica del inmueble. Mientras no se produzca esa modificación formal, cualquier alteración que afecte a la imagen exterior o a la estructura requiere autorización comunitaria. En este contexto, disponer de un seguro de comunidades adecuado resulta esencial para cubrir posibles daños estructurales que sigan teniendo naturaleza común.

 

Además, cualquier cambio en la consideración jurídica de estos elementos puede influir en la distribución de responsabilidades ante un siniestro. Por eso, antes de ejecutar obras o modificaciones visibles desde la fachada, conviene revisar tanto la documentación constitutiva como el procedimiento de actuación en caso de incidente, disponible en qué hacer en caso de siniestro, para evitar conflictos legales o problemas de cobertura.

Colocar plantas en zonas comunes puede parecer un gesto inofensivo, pero en una comunidad de propietarios cualquier elemento añadido en espacios compartidos debe analizarse desde el punto de vista jurídico y de seguridad. Las zonas comunes pertenecen a todos los propietarios, por lo que su uso no puede alterarse de forma unilateral si afecta al tránsito, a la estética o a la seguridad del edificio.

 

En principio, solo sería posible colocar plantas si no comprometen la estanqueidad, la seguridad estructural, el paso de vecinos ni la imagen de la fachada, y siempre que exista autorización expresa de la comunidad. Incluso en balcones de uso privativo, cualquier elemento visible desde el exterior que altere la configuración estética puede requerir acuerdo comunitario. Si una instalación provoca daños —por ejemplo, filtraciones por riego o caída de macetas— podría activarse la responsabilidad civil y, en determinados supuestos, intervenir el seguro de comunidades, dependiendo del origen del daño.

 

Cuando surgen conflictos por ocupación indebida o modificaciones no autorizadas, la comunidad puede requerir la retirada de los elementos instalados y exigir la reposición al estado original. Ante cualquier incidente relacionado con zonas comunes, resulta recomendable seguir el procedimiento indicado en qué hacer en caso de siniestro, ya que una correcta comunicación desde el inicio facilita la gestión y evita responsabilidades mayores.

 

Fuentes de respaldo

 

Boletín Oficial del Estado (BOE)

 

Boletín Oficial del Estado (BOE)

  • Contexto: Marco normativo que regula los derechos, obligaciones y acuerdos de las comunidades de propietarios, estableciendo la responsabilidad de la comunidad en el mantenimiento y conservación de los elementos y servicios comunes del inmueble.
  • Recurso: Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal

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