Aunque, en ocasiones, está claro cuáles son las zonas comunes de un edificio, no siempre es así. Cuando hay incidentes en elementos como las terrazas, los balcones o los garajes surgen frecuentemente dudas sobre si son elementos comunes o privativos o sobre si el seguro de comunidades cubre los desperfectos. En este artículo, te contamos lo que necesitas saber al respecto.
Más allá de pasillos, piscinas, escaleras o rellanos, el listado de las zonas comunes del edificio puede llegar a ser muy amplio.
El Código Civil en su artículo 396 nombra como zonas comunes el suelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y, entre ellos, los pilares, vigas, forjados y muros de carga o las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración. También serían zonas comunes los elementos de cierre y revestimientos exteriores, el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso los que son de uso privativo.
Además, son zonas comunes del edificio los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos, las de detección y prevención de incendios las instalaciones de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo. Igualmente, son zonas comunes las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Los desperfectos causados en estas zonas comunes o a causa de ellas podrían ser, por tanto, cubiertos por el seguro para comunidades, dentro de los límites de la póliza.
Efectivamente, los balcones son elementos comunes según el artículo 396 del Código Civil, que señala explícitamente que es así aunque sean de uso privativo.
Sin embargo, podrían cambiar su configuración de elemento común a elemento privativo si se modifica el Título Constitutivo de Propiedad Horizontal o si se llega a un acuerdo por unanimidad en la Junta de Propietarios.
En todo caso, si se produce un daño en un balcón que tiene consideración de elemento común, ¿de quién sería la responsabilidad de arreglarlo?
Depende del origen del daño. Si el daño sufrido se debe al deterioro por el paso del tiempo, la comunidad de vecinos sería la encargada de su reparación, ya que la Ley de Propiedad Horizontal establece que debe realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad.
Si se produce un daño en la estructura del balcón por un fenómeno meteorológico o incendio, por ejemplo, estaría bajo por la cobertura de daños materiales del seguro de la comunidad.
Por otro lado, si el daño fuese por un incorrecto uso del mismo (por ejemplo, poner demasiado peso), la reparación sería responsabilidad de la persona que lo utiliza. Lo mismo si se trata de un desperfecto en la superficie interior del balcón.
Es habitual que los buzones generen muchas dudas, ya que se trata de elementos que se sitúan en una zona común pero que tienen un uso privativo, ya que cada vecino solo tiene acceso al buzón que corresponde a su vivienda.
Por su parte, el Código Civil no nombra a los buzones. Sin embargo, por su ubicación en una zona común y el carácter obligatorio de su instalación, el conjunto de buzones se considera un elemento común, como ya explicamos en el artículo Buzón roto, ¿paga la comunidad?.
De este modo, si aparecen daños en varios buzones como consecuencia de un acto de vandalismo, estarían cubiertos por el seguro de comunidades. Sin embargo, cada uno de los vecinos es responsable de mantener en buen estado su buzón.
La respuesta a esta pregunta puede ser más complicada, ya que depende de cómo esté constituida la propiedad de la plaza.
Toda la planta de garajes puede estar constituida como un elemento común, de modo que sea propiedad de todos los propietarios de la comunidad, o cada plaza puede estar constituida como un elemento privado independiente y autónomo, de manera que su dueño pueda ser incluso una persona ajena a la comunidad de vecinos. También puede estar constituida cada una de las plazas como un anexo de un piso o local, de modo que dependerá siempre jurídicamente de éste; o incluso puede darse el caso de que esté constituida toda la planta de garajes como un elemento privado.
En todo caso, incluso si el garaje es comunitario y está cubierto por el propio seguro de la comunidad de vecinos, es importante que leas la póliza. Quizá solo asegure los daños que ocasione el edificio al aparcamiento y a tu coche, pero no los robos, por lo que quizás te interese incluir esta cobertura en tu seguro de hogar.
El caso de los trasteros es similar al de los garajes o plazas de aparcamiento: depende de cómo estén constituidos.
En todo caso, los seguros de comunidades cubrirán las situaciones en las que hay un siniestro achacable a la comunidad, como una inundación por rotura de las tuberías, pero no es habitual que el seguro comunitario cubra los casos de robo en trasteros.
Por tanto, si tenemos objetos de valor en el trastero, resulta de lo más conveniente complementar las coberturas del seguro de la comunidad con las de un seguro de hogar que cubra el continente, incluyendo los trasteros.
En estos casos, a veces es necesario especificar los bienes que queremos asegurar y leer con atención el condicionado del seguro, dado que por defecto se excluyen objetos valiosos, como joyas, de las coberturas por robo si estas están en los trasteros.
Esperamos que con esta información queden resueltas algunas de tus dudas sobre las zonas comunes de un edificio. Si buscas un seguro de comunidades o de hogar y tienes dudas específicas sobre las coberturas en estas zonas, un agente de seguros con experiencia puede ayudarte a resolverlas.
Boletín Oficial del Estado (BOE)
Boletín Oficial del Estado (BOE)